上海市律师 房地产商品房买卖纠纷案件裁判指导

  文章摘要:上海市房地产纠纷律师总结关于房地产商品房买卖纠纷常见问题的中法院裁判的时的指导意见。

上海市房地产律师

  房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应的民事赔偿责任

  虽然双方当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容,但根据《合同法》第42条第2款规定,在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况,给对方造成损失的,应当承担赔

  偿责任。房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定,可以考虑因房地产公司应告知而未告知,致使李某多支出的交易成本或给李某造成的损失。

  当实际交易价格与备案合同价格不一致时,承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权

  真实意思表示是民事法律行为的核心要素,如价格、付款方式等与真实的约定不一致时,应以双方当事人真实意思表示为准,非真实意思表示条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合

  同双方当事人的真实意思表示来认定,而逃避税务并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此,应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。

  房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行

  房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登

  记,买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的,抵押权人应当协助办理抵押注销登记,出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

  买卖合同尚未履行完结,买受人请求确认其为房屋所有权人的,不属于物权确认争议

  确认物权以存在物权归属争议为前提。买卖合同尚未履行完结,买受人请求确认其享有标的物之所有权的,不符合《物权法》第33条规定的物权归属争议,不应纳入物权确认之诉。

  当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的,如何确定双方法律关系的性质及借款本息数额

  借款合同到期借款人未按约归还借款,双方当事人经对账协商,决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系,除存在法定无效情形的,应当按照当事人意思表示,确定双方法律关系转化为商品房买卖合同

  关系。对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额,应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定,不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。

  商品房买卖预约合同与本约合同的区分

  在审理商品房买卖合同纠纷中,区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同,要结合当事人立约时真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合鉴定,关键在于区

  分合同是否还存在法律或事实上的障碍,导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形,一般应认定为预约合同;如果不存在此种情形,无论合同名称为何,均应视为商品房买卖合同。

  以上就是上海房地产律师对于商品房买卖纠纷中常见问题中法院判决裁判的指导意见的总结,如果你还有其他的疑问,不妨点击在线咨询找上海房产律师在线咨询,了解更多相关法律问题咨询。



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