上海找房产方面的律师咨询变更买受人与违约责

  找上海房产方面的律师咨询关于在房产纠纷中的变更买受人与违约责任是怎样规定的呢?

上海房产方面的律师

  一、买受人有权变更买受人(卖售人应配合将房屋过户至买受人指定的第三人名下)的约定

  (一)该约定的性质

  上海房产方面的律师解释:该约定的性质为债权转让。《合同法》第80条第一款规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”

  在房屋买卖合同中,买房人对卖房人的债权是要求卖房人过户和交房(给自己),买房人可以将全部或者部分债权转让给第三人。买房人通过约定的方式要求卖房人将房屋过户给第三人可以认定为债权转让。

  由此产生一些相应的法律问题,如卖房人对买房人的抗辩权可以向第三人行使,如按照合同约定买房人应当先支付房款(或某一期房款)卖房人再配合办理过户手续的,如果买房人没有支付相应的房款,则卖房人可以拒绝配合将房屋过户给第三人。

  (二)该约定的效力:有效

  《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。” 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定:“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的"违反法律、行政法规的强制性规定",关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。

上海房产方面的律师

  上海房产方面的律师回答民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。”

  第16条规定:“人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。

  如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”

  该约定合法有效,因为该约定并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定,尤其是:(1)没有以合法形式掩盖非法目的。如不构成偷逃国家税款,因为房屋交易中应当支付的税款会全额支付。(2)“规避限购政策”不会导致合同无效。因为“法律”的制定主体是全国人大及其常委会,“行政法规”的制定主体是国务院,地方的限购政策不属于“法律、行政法规”,即便违反或者规避限购政策也不会导致合同无效。

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  (三)该约定的法律后果

  1、该约定可能阻却卖售人的解除权

  做此约定,一般是因为买受人无购房资格。买受人无购房资格导致合同无法履行,卖售人可以解除合同(这是主流裁判观点)。

  但是,上海房产方面的律师强调如果房屋买卖合同中约定了买受人有权要求卖售人将房屋过户给第三人,则给合同解除增加了一个障碍。至于这个“障碍”是否真的会导致卖售人无合同解除权,有争议。

  如上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初18458号民事判决认为该约定使得卖售人物权以买受人无购房资格为由解除合同(注:该案二审上海二中院(2016)沪02民终10683号民事判决维持了一审判决)

  2、该约定并不必然导致合同可以继续履行

  如果做此约定是因为买受人无购房资格,则做此约定是为了规避限购政策。而法院的判决不能违背限购政策,则在法院很难依照此规定判令卖售人将房屋过户至买受人指定的某个人名下。

  如上海市松江区人民法院(2018)沪0117民初3016号民事判决和上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终6712号民事判决就认为这种约定是规避限购政策且第三人不确定,因此买受人无权要求卖售人将房屋过户至其指定的第三人名下。

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